Gayrimenkul satışında yeni dönem

Geçen hafta gayrimenkul satışları ile ilgili yeni bir tebliğ geldi bildiğiniz üzere veya henüz duymadıysanız bilgi sahibi olmanız açısından önemli bir adım atıldı. Bununla birlikte her zamanki gibi uygulanabilirliği açısından sıkıntılı bir genelge oldu. Bizde genelde tebliğler pek düşünülüp, planlanıp devreye alınmadığı için kaos yaratma özelliğine sahip olduğundan şimdi uygulama genelgesini beklemeye başladık. Ana fikir olarak aslında olması gereken bir uygulamaydı ve fakat nasıl uygulanacağının tebliğle beraber devreye alınması gerekirdi ki bu bölüm eksik olduğundan çıkan tebliğ de havada kaldı. Muhtemel yürütmeyi durdurma davası açılacaktır veya açılmış bile olabilir, sonuç ne olacak beraberce göreceğiz.

Özetle tebliğ diyor ki bundan sonra ilan portallarına artık herkes kafasına göre ilan giremeyecek; girilen ilanların sahibi ilgili gayrimenkulün sahibinin isim soyisim, TC kimlik numarasını da girmek zorunda kalacak. Buna ek olarak sözleşme yapma zorunluluğu da olacak ki zaten olması gereken bir durumdu bu. Tabi mülk sahibinin bilgileri haricinde ilanı girenin de mesleki yeterlilik belgesi talep edilecek olup öyle ayakçı emlakçıların ilan girişi engellenecek ki bence önemli bir adımdır. Yani öyle hobi olarak bu işi yapıp aradan para götürmek isteyenlerin, düşük fiyat ile ilan girip dolandırıcılık peşinde olanların, mülk sahibi hangi rakamı isterse üzerine ekleyip ilan girenlerin önü kesilecek. Bununla birlikte mülk sahibi kendi ilanını girecekse kendi bilgilerini de girmek durumunda kalacak; öyle keyfe keder ilan girenlerinin de tekrar düşünmesi gerekecek. Bu bilgiler her ay sonu itibari ile ilgili portallar tarafından belirlenen makama bildirimi yapılacak, aynı zamanda bu sistem maliye ve tapu ile entegre olacak. İşlem sonlandığında ise yine gayrimenkulü alanın bilgileri, aldığı fiyat, banka üzerinden gönderilen rakam gibi ek maddeler talep edilecek. Böylelikle ilanın giriş fiyatı ve mülk sahibi takip altına alınacak olup, alanın bilgileri ile birlikte alınan rakam çapraz kontrole alınacak ve örneğin 2 milyona satılan bir mülk ilan portalına 2.250.000 TL’ye girildiyse ve tapuda 500.000 TL gösterildiyse incelemeye girecek ve ardından da ceza kesilecek. Bu ceza sadece eksik tapu harcı cezası değil, değer artış vergisi cezası da olacak. Böylece gayrimenkul satışından ciddi kazanç elde edenlerin vergisini vermesi sağlanacak. Buna uymayanlar ise durumuna göre hapis cezasına varan cezalar ile karşı karşıya kalacak. Buraya kadar kağıt üzerinde gayet başarılı bir uygulama.

Peki problem nedir? Bu sistemin uygulanabilmesi için gerekli alt yapının kurulması 6 aya yakın bir süre alacaktır yani hemen 1 ay sonra uygulamaya geçmesi ciddi anlamda soru işaretlerine sahiptir. Diğer bir problem inşaat sektörünü ciddi anlamda sıkıntıya sokacak olmasından dolayı zaten az olan arzı daha da azaltacaktır ki bu da fiyatları yükseltme riskini barındırmaktadır. Yine 5 yıl içerisinde alınmış gayrimenkullerin satışını azaltacağından ve 5 yılı geçmiş mülklere talebi arttıracağından fiyatların yukarı çıkmasına sebep olacaktır. Tüm bunlardan dolayı mülk sahipleri alternatif satış kanallarına yöneleceklerinden gelir arttırma hedeflenirken gelir kaybı ile karşılaşma riski oluşacaktır.

Hiç mi iyi yanı yok? O da var. Gayrimenkul satışlarının ilan portalları üzerinden farklı mecralara kayma ihtimali oluşacağından ilan portalları gelir kaybına uğrayacaktır, bu aslında portalların tekelleşmesinin önünü kesmesi açısından iyi bir durumdur. Fiyatların belirlenmesi noktasında Ayşe Teyze evine 2 milyon istemiş o zaman bizim evimiz 2,5 milyon eder saçmalığı bir miktar engellenecektir. Gayrimenkul işini profesyonel anlamda yapmaya özen gösteren ve düzgün çalışan gayrimenkul danışmanları ile gayrimenkul ofisleri güçlenecekken hasbelkader bir şeyler yapmaya çalışan ufak ofisler ve hobi olarak bu işi yapan danışmanlar gelir kaybı ile karşı karşıya kalacaklarından ya bu işi farklı ele almaya başlayacak, ya büyük ofislere entegre olacaklar ya da kapanacaklar.

Nasıl olsa daha iyi olurdu? Bu tebliğ ile birlikte bir pişmanlık devreye sokulup 5 yıl içerisinde gayrimenkul alanların ve satanların cezadan muaf tutulması ile birlikte sadece tapu harcı farkının alınarak geçmiş satışlardan dolayı olası zararın minimuma indirilmesi, inşaat firmalarının maliyetlerinin enflasyon oranında arttırılmasına olanak sağlanarak satış bedellerinin yükseltilmesi ve tapu harçlarının %1,5-2 seviyesine çekilmesi gerekmekteydi. Belki uygulama genelgesi ile ilgili bu durum ortadan kaldırılabilir ki onu da 1 ay sonra göreceğiz.

Haftaya gayrimenkulünü satacakların ne tür bir yol izlemeleri gerektiğini yazıyor olacağım ki bence mutlaka dikkate alınması gereken konulardan biri olacaktır önümüzdeki haftanın yazısı. Haftaya görüşmek üzere…

Bu Şehri ve Bu İşi Çok Seviyoruz…