Kira Tespit ve Uyarlama Davası

SORU 1: Kira Tespiti Davası Nedir?
Borçlar Hukuku’ndaki sözleşme özgürlüğü ilkesi uyarınca kira sözleşmesinin kurulması aşamasında taraflar, kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak kira artış oranı, bir önceki kira yılının TÜFE oranını geçmemelidir. Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşma varsa, kira bedeli anlaşmaya göre arttırılır, bu durumda kira tespit davası açılamaz. Eğer anlaşma yoksa, yenilenen kira sözleşmesinde yeni kira bedelinin tespiti için kira bedelinin tespiti davası açılabilir.
Bununla birlikte; Taraflar arasında bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
SORU 2: Kira Tespit Davasının Açılabilmesinin Koşulları Nelerdir?
TBK m.345 gereğince kira bedelinin tespiti davasında verilecek tespit kararının kira sözleşmesinin yeni döneminde uygulanabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir.
• Bu dava, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açılmış ise mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerlidir.
• Dava açılmamasına rağmen, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya, kira bedelinin arttırılacağına dair ihtarname tebliğ edilmişse, belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
• Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın arttırılacağına ilişkin hüküm var ise, yeni kira döneminin sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açıldığında sözleşmedeki bu hüküm nedeniyle mahkemece tespit edilen aylık kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
•
SORU: Kira Uyarlama Davası Nedir?
Kira sözleşmesi kurulduktan sonra, kira ilişkisinin devam ettiği süre içerisinde beklenmeyen olağanüstü veya mücbir sebeplerden dolayı kira akdin başlangıcında edimler arasında var olan denge taraflar birinin aleyhine değişebilir. Bu halde taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen hal ve şartlara uydurulması talebi söz konusu olduğunda kira uyarlama davasının açılması gerekecektir. Kira bedelinin belirlenmesi ve uyarlanmasına ilişkin hükümler Borçlar Kanunu’nun 343 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
SORU 1: Kira Uyarlama Davasının Açılabilmesinin Koşulları Nelerdir?
• Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Bu olağanüstü hâl herkes için geçerli, objektif, önceden belirlenemeyecek nitelikte olması gerekir.
• Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
• Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan dengenin borçlu aleyhine değişmiş olmalıdır.
• Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Av. Ezgi ENGİN