"Konut fiyatları düşecek"

Diyerek sizi bir beklentiye sokanlar varsa lütfen çok da dikkate almayın. Çünkü insanoğlu eğer belli bir konu üzerinde yeterli donanıma sahip değilse ve o konu ile ilgili neden-sonuç ilişkilerini kurma konusunda eksikse inanmak istediğine inanır. Sadece kendi inansa sıkıntı yok ama gidip başkalarını da inandırmaya uğraşır. Maalesef gayrimenkul piyasasında da bu durumla karşılaşırız; hayaller, hayaller ve yine hayaller. Oysa içinde bulunduğumuz piyasa o kadar basittir ki; fiyatlar artıyorsa bunun bir nedeni vardır; eğer ekonomi ile ilgili okumuyor ve sorgulamıyorsanız, sağdan soldan duyduklarınıza işinize geldiği için inanıyorsanız, bu nedeni emlakçılara veya fırsatçılara ve hatta dış güçlere ve de Fetö’ye falan bağlayabilirsiniz. Oysa dediğim gibi bu piyasada çok basit bir neden sonuç ilişkisi vardır ve bu ilişki geçmiş yıllardan gelen bir takım dinamiklerin ortaya koyduğu sonuçlardır. Öyle bugünden yarına değişen dinamikler değildir.

Şimdi beraberce bazı gerçekleri sorgulayalım; arzın az talebin çok olduğu ortamda fiyatlar artar mı azalır mı? Pandemi öncesi üretim olmamasına rağmen arz fazla talep az iken faiz indirimi ile birlikte sıkışan piyasa açıldı. Diğer bir deyişle alan aldı, satan sattı. Bu durum çok kısa bir sürede fiyatı yukarıya taşıdı mı? Taşıdı. Şu an üretim hala talebi karşılamıyorsa bir faiz indirimi daha gelirse ne olur dersiniz? Fiyatlar bir atak daha yapar mı? Evet ne yazık ki yapar. O zaman neymiş faiz indirimi her zaman iyi bir şey değilmiş, doğru zamanda doğru şartlarla yapılırsa vatandaş ev sahibi olabilirken yanlış zamanda yapılırsa normal vatandaş ciddi fiyat artışları ile karşı karşıya kalacağından ev sahibi olamaz.

İnşaat maliyetleri fiyatı niye bu kadar etkiliyor? Doların, altının stabil olmadığı ortamda müteahhit firma inşaata girmek için risk alır, bu riski de doğal olarak fiyata yansıtır. Nasıl yansıtır? Evet sizin de düşündüğünüz gibi fiyata yansıtır, yoksa başka yansıtabileceği bir yer yok. Yani “Dolar” bizi etkilemiyor, dış güçler bizi kıskanıyor, muhteşemiz, süperiz çığırtkanlıkları piyasa gerçekleri karşısında bir anlam ifade etmez. İki artı iki eşittir dört. Dolar artarsa maliyet artar, maliyet artarsa birinci el ev fiyatları artar. Birinci el ev fiyatları artarsa haliyle ikinci el ev fiyatları artar, bunların hepsi artarsa kiralar da artar. Bunlar artmaya devam ediyorsa aslında piyasada domatesten salatalığa, şekerden yağa her şey zaten artıyordur, haliyle bu durum devamlılık arz ettiğinde alım gücü düşer. Alım gücü düşerse ne ev ne de diğer ürünlerin fiyatları düşmez, daha da devam ederse stagflasyon ve devamında hiperenflasyona merhaba deriz.

Enflasyon daha da artarsa kriz olur, kriz olur da kimse gayrimenkul almazsa ev fiyatları düşer mi? Üzgünüm ama yine düşmez çünkü enflasyon sebebiyle ciddi bir krize girdiğimizde her şeyin fiyatı artmaya devam edeceğinden bu alım gücünü negatif etkileyeceğinden bir üst paragraftaki durum yine karşımıza çıkar. Ha bu arada kimse gayrimenkul almaz diye de düşünmeyin çünkü geçen ay son 9 yılın en çok satışının yapıldığı Mart ayını geride bıraktık. Peki bu bize ne gösteriyor? Talep hala devam ediyor. Ne demiştik talebin devam ettiği ortamda fiyatlar düşer mi? Evet bildiniz, düşmez.

Kriz ortamları paranın el değiştirdiği ortamlardır, o yüzden sizin alım gücünüz düşüyorsa bir başkasının alım gücü artıyordur; sizin alım gücünüz artıyorsa bir başkasının düşüyordur. Öyle herkesin düşüyor diye bir durum da yoktur. Haliyle krizden şikayetçiyseniz yapmanız gereken bellidir, yapmanız gerekeni bilmiyorsanız o zaman henüz daha yeterince etkilenmemişsinizdir.

Sonuç olarak ev fiyatları düşecek mi? Düşmeyecek. Eğer ekonomi gerçekten doğru yönetilirse vatandaşın alım gücü yükselecek, alım gücü yükselirse piyasa dinamikleri güvenilir hale gelmeye başlayacak, bu durumda üretim artacak, arz talep dengesi arzdan yana ilerleyecek ve vatandaş daha makul şartlarda gayrimenkul sahibi olabilecek. Tabi ekonomi sadece faiz artırımı veya faiz düşürmeye bağlı da değildir çünkü ekonominin güvenilir olması için bir çok dinamiğin doğru olarak yönetilmesi gerekmektedir; buna hukuk da dahildir, ülkedeki göçmen ve göçmen kılıklılar da dahildir, toplumsal hoşgörü de dahildir, velhasıl bir çok şey dahildir. Tez zamanda dinamiklerin vatandaşın lehine değişmesi ve toplumun mutlu ve refah içinde olması dileğiyle…

Bu Şehri ve Bu İşi Çok Seviyoruz…