Ve Konut Kredileri Kapandı

Bu hafta itibari ile konut kredi faizleri hemen hemen tüm bankalarda %3’ün üzerine çıktı. Çıkmayanlarda ise farklı gerekçelerle kredi verilmiyor. Geçen haftaki yazımda bahsettiğim “Gayrimenkul’ü yatırım aracı olmaktan çıkaracağız” söylemi kısmen farklı bir açıdan gerçekleşti. Artık normal bir vatandaş için eğer başka bir geliri veya satacak başka bir konutu yoksa gayrimenkul alabilmesi inanılmaz derecede zorlaştı. Haliyle böyle bir yatırım yapması imkansız bir hal aldı. Basit bir matematik yaparsak 1 milyon lira kredi çekme kredibiliteniz varsa 10 yılın sonunda ödeyeceğiniz rakam şu an için 3 ila 4 milyon lira arasında değişiyor. Alacağınız evin fiyatı 2 milyon lira ve bunun 1 milyonunu kredi ile karşılıyorsanız 10 yıl sonunda evin size maliyeti minimum 5 milyonu buluyor. Dolar bazında yazarsak 100 bin dolara alacağınız evin fiyatı size 250.000 dolardan aşağı olmuyor. Haliyle evinizi satarken minimum bu rakamı yakalarsanız hiç zarar etmeden satmış oluyorsunuz 10 yıl sonunda. Tabi buradaki asıl problem Dolar’ın gideceği nokta ve vatandaşın alım gücü. Dolar ile alım gücünün birbirine zıt ve Dolar lehine ilerlemesi durumunda aradaki marj ister istemez açılacak ve ev fiyatları artarken alacak kişi sayısı azalacağından mülkünüzü satmak istediğinizde normal piyasa şartlarına göre istediğiniz fiyatları bulmanız imkansızlaşacak. Yatırımınız değer kaybı ile karşı karşıya olacağından yaptığınız alım bir yatırım aracı olmaktan çıkacaktır.

Bu durum normal bir vatandaş için gerçekleşecek senaryo. Madalyonun birde diğer yüzüne bakalım isterseniz. Nakdin değerleneceği ortamda elinde nakit tutan otomatikman gücü de eline geçirecektir. Biz buna gayrimenkulde gerçek alıcı piyasası diyoruz. Dipnot olarak şunu da vereyim; satıcı piyasası ise gücün mülk sahibinde olduğu piyasadır, yani satıcının kuvvetli olduğu ve istediği fiyatta direttiği piyasa. Satıcı piyasası ekonominin iyi olduğu dönemlerde ortaya çıkar, alıcı piyasası ise ekonominin dip yaptığı dönemlerde asıl etkisini gösterir. Kriz zamanları ise alıcı piyasasının zirve yaptığı dönemlerdir. Gayrimenkulünü satmak durumunda kalanların alıcının olmamasından kaynaklı direk muhatap olacağı kesimdir nakit alıcılar ve ortada gayrimenkulü almak için bir rekabet de olmadığından satıcıların eli oldukça zayıfken buna karşılık alıcıların eli kozlarla doludur. Hani o herkesin hayal kurduğu kelepir mülkler artı ekonomilerde değil kriz zamanlarında piyasaya çıkar ancak o zaman da piyasada para olmadığından elinde para tutanlar bu kelepir mülkleri almaya başlar. Yoksa artı ekonomide kelepir mülk diye bir şey yoktur ya da olsa da çok çok sınırlıdır ki onlar da piyasaya pek düşmez. Haliyle gayrimenkulün yatırım aracı olduğu en güzel dönem bu dönemlerdir. Çünkü bu dönemde gayrimenkul alanlar asıl kazancı elde ederler. Yani normal vatandaş için gayrimenkul bir yatırım aracı olmaktan çıkarken diğer kesim için gayrimenkul tam anlamıyla bir yatırım aracı haline dönüverir.

Velhasıl bu da aslında başlı başına gayrimenkulün her dönemde bir yatırım aracı olduğu gerçeğini çok net çizgilerle ortaya koyar. 21 yıllık tecrübeme istinaden söyleyebilirim ki en iyi ekonomide de en kötü ekonomide de gayrimenkuller el değiştirmeye devam eder. Bu sebeple gayrimenkul satışları hiçbir zaman öyle çoğu kişinin düşündüğü gibi yaprak kımıldamaz noktasına gelmez. İşin mantığını çözen için gayrimenkul piyasasında her zaman hareket vardır. Bu mülk sahibi için de, alıcı adayı için de ve tabi ki gayrimenkul danışmanları için de geçerlidir. İyi bir gayrimenkul danışmanı ile kuracağınız işbirliği sayesinde her ortamda doğru yatırım yapma ihtimali kuvvetle muhtemeldir. Bu sebeple zaten çoğu yazımda dile getirdiğim gibi eğer gayrimenkul sektöründe alım satım yapıyorsanız mutlaka ama mutlaka iyi bir gayrimenkul danışmanınız olmak zorundadır. Yoksa işiniz biraz şansa, biraz işlerin istediğiniz gibi gitme ihtimaline biraz da eğrisinin doğrusuna denk gelmesine kalır.

Önümüzde bulunan zorlu süreçte işlerinizin rast gitmesi dileğiyle ve en doğru kararları vermeniz temennisi ile haftaya görüşmek üzere…