2022'nin 2. yarısında gayrimenkul

2022 yılının ilk yarısını bitirdik ve ikinci yarıya girdik. Soluksuz bir şekilde fiyat artışı ile karşı karşıya kaldığımız ilk yarıdan sonra şimdi ne olacak? Gayrimenkul sektöründe yatırım yapmış, yapacak ve gayrimenkulünü satmak isteyenler açısından “ne bekleniyor?”, “nasıl hareket etmeli?”, “nelere dikkat etmeli?” gibi birçok konu var akıllarda.

Şu an içinde bulunduğumuz durum sebebiyle gayrimenkul alımı yapanlar ağırlıklı olarak fiyatların daha da artacağı gibi bir beklenti içerisinde iken alım yapmayı düşünenler ise fiyatların aşağı çakılacağı bir senaryoyu bekliyor. Hiçbir yatırım enstrümanı soluksuz yukarı çıkmayacağı için bir noktada belli bir süre oyalanmalı ya da fiyatlar bir miktar geri çekilerek piyasa ile denge sağlamalıdır. Tabi konu gayrimenkul olduğunda borsa veya başat para birimleri gibi hareketler olmaz gayrimenkul piyasasında, bununla beraber mikro ölçekte olan hareketler makro ölçekte gayrimenkul piyasasında da takip edilebilir eğer neden sonuç ilişkisi doğru kurgulanabilirse.

Son 6-8 aylık süreçte ekonominin inanılmaz kıskanılacak derecede mükemmel (!) yönetimi ve bununla hiç alakasız bir şekilde enflasyonun artışıyla gayrimenkul fiyatlarında bir yükseliş oldu. Bu artış sadece enflasyon kaynaklı olmayıp yanlış konut kredi kampanyaları, vatandaşlık verme bahanesiyle yaratılan ekstra talep ve daha önceden yansıtılmayan maliyet artışlarının da bir anda fiyatları tetiklemesiyle öngörülebilir olmaktan çıktı, “daha da yükselmez dediğimiz” her gün gayrimenkul fiyatları daha da yükseldi. Bu durum normal şartlarda artı ekonomilerde olan ve eksi ekonomilerde pek rastlamadığımız bir denklemi tersine çevirdi, kötü ekonomide satıcı piyasası dediğimiz gayrimenkul sahiplerinin hakim olduğu bir süreç yaşandı ki dediğim gibi satıcı piyasası ekonominin iyi gittiği dönemlerde yaşanan bir süreçtir. Mülk sahipleri bu sürede hiç beklemediği rakamlardan satış yaparken, alıcılar hiç düşünmedikleri rakamlardan kaçmasın diyerek alımlar yaptı. Ve şimdi yolun sonuna hafif hafif geliyoruz gibi duruyor; ekonomi iyice daralmış ve her gün gıcır gıcır yeni paralar piyasaya dağılmaya devam ediyor, ülkenin CDS primi (risk primi gibi düşünebilirsiniz) 900’lere dayanmış ki artık ülke iflas etme noktasında ayakta durmaya çalışıyor, hayali dış ve iç düşmanlara karşı zaferler kazandığımız savaşlar veriyoruz algısıyla konut fiyatları yarı yarıya düşecek diye hayal kuruyoruz.

Benim kişisel beklentim Eylül, Ekim gibi fiyatların %10 civarında bir geri gelmesi ancak asıl gerilemenin Türk Lirası’nın değer kaybetmesine bağlı olarak diğer yatırım enstrümanlarına karşı gerçekleşmesi ki bu bölümü birçok kişi fark etmeyeceğinden algısal olarak ortada bir kayıp yokmuş gibi görünecektir. Oysa eksi ekonominin şartlarının sağlanması ile birlikte şu an içinde bulunduğumuz satıcı piyasasından çıkıp alıcı piyasasına gireceğimizi kendi adıma bekliyorum. Bunun gerçekleşmesi halinde gayrimenkulünü satmak isteyenler satacak kişi bulmakta sıkıntı yaşayacağından gerçekten satmak zorunda kalacak olanlar için öyle uçan kaçan rakamlar değil de beklentinin çok altında rakamlar konuşulmaya başlanacaktır. Yani elinde nakit olan için çok güzel fırsatlar ortaya çıkacakken, gayrimenkulünü satmak zorunda kalacaklar için zorlu süreçlerin ayak sesleri artık duyulmaya başlamış durumda. Tabi bu şu anlama gelmesin; fiyatlar yarı yarıya düşecek, ortalık satılık gayrimenkulden yıkılacak, her dileyen gönlündeki rakamlarla yeni yeni mülkler alacak. Bahsettiğim satışlar el altından ve piyasaya çıkmadan gerçekleşeceğinden pek de öyle fiyatlarda bir değişiklik hissetmeyeceksinizdir diye düşünüyorum.

Velhasıl sonuç; bundan önce elinde gayrimenkul olanlar kıymetli ilen ilerleyen süreçte elinde nakit tutanlar daha kıymetli olacaktır. Bu süreçte doğru gayrimenkul profesyonelleri ile çalışanlar ise muhtemelen çok ciddi karlı çıkacaktırlar. Size yakışan, sizin hakkınızı koruyabilen ve sizin de onun hakkını koruyabileceğiniz gayrimenkul danışmanları ile yolunuzun kesişmesi dileğiyle..

Bu Şehri ve Bu İşi Çok Seviyoruz…