30 Ekim 2020 günü merkez üssü Yunanistan’ın Sisam Adası açıklarında, Türkiye’nin İzmir ilinin Seferihisar ilçesine 23 km mesafede bulunan bölgede meydana gelen deprem sonrasında can kayıpları ile büyük ölçüde maddi hasarlar ayrıca yapılan tetkikler sonucunda, ağır hasarlı, acil yıkılacak ve yıkık binalar ortaya çıkmıştır. Bu yazımızda deprem yüzünden konutları ve/veya işyerleri yıkılan mağdurların başvurabileceği hukuku yollara kısaca değineceğiz.
Daire, kat, iş bürosu, mahzen, mağaza ve depo gibi bir ana gayrimenkul yapısının birbirinden bağımsız tüm bölümlerinde kat mülkiyeti hakkına sahip olan kişilerin, deprem nedeniyle gayrimenkullerin (binanın tamamı) yıkılması sonucunda kişilerin sahip oldukları kat mülkiyeti de yıkılmayla birlikte sona ermektedir.
Ancak binada yer alan bağımsız bölümlerden biri tamamen harap olur ve o bölümün sahibi iki yıl içinde kendi bölümünü tekrar yaptırmaz ise, diğer kat malikleri iki yılın bitiminden başlayarak 1 yıl içinde o bölüme ait arsa payının değeri karşılığında ve kendi arsa payları oranında bu bölümün kendilerine devredilmesini talep edebilirler.
Eğer binada yer alan bağımsız bölümlerin 1’den fazlası harap olmuş ve bunlardan birinin tekrardan yapılması diğerinin yapılmasına bağlı ise, daireleri harap olan kat malikleri, yeniden yaptırıp yaptırmayacaklarını harap olma tarihinden itibaren 6 ay içinde diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmek zorundadırlar.
Deprem öncesinde oturduğunuz binanın riski olduğunu bilmenize rağmen riskli yapı başvurusu yaparak bulunduğunuz ilin Çevre ve Şehircilik il müdürlüğünden riskli yapı kararı almamışsanız ve binanız deprem sonrasında yıkılmış ise, binanız yine de 6306 sayılı afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında kanuna tabi olacaktır.
SORU: Deprem Sonrası Yıkılan Binalarda Hukuki Sorumluluk Kimin Üzerinde Olacaktır?
Hukuki sorumluluk altında olan kişileri 4 ayrı başlık altında açıklamak mümkündür.
a- Gayrimenkul sahibi malik (iş sahibi) ile müteahhit (yüklenici) arasında akdedilen eser sözleşmesi sonucu binanın yapımında eğer müteahhit kusur işlemiş ise meydana gelen zararlardan müteahhit sorumlu olacaktır. Zararın tazmini için, depremin gerçekleştiği tarihten sonra 5 yıl içinde dava açılabilir. Ancak eğer müteahhitin ağır kusurlu olduğu tespit edilirse bu durumda zamanaşımı süresi 20 yıldır. Ağır kusurlu olma halleri içerisine müteahhitin taraflar arasında belirlediği kalitedeki malzemeyi kullanmak yerine daha az kalitede olan malzemeyi bina yapımında kullanması durumunu örnek olarak verebiliriz. Malikin vefat etmesi durumunda mirasçılarının da bu davayı açma hakları bulunmaktadır. b- Gayrimenkul sahibi malike ait bina mirasçılar haricinde başka bir kişiye satılmış veya devredilmişse, yeni malik gayrimenkul taşınmazı maliki olduğu süreçte söz konusu bina deprem sonrası yıkılmış ise bu durumda zararın tazmini haksız fiil kapsamında yapılacaktır. Bu halde zamanaşımı haksız fiilin işlendiği tarihten itibaren 10 yıl, fail ve/veya fiilin öğrenilmesinden itibaren 2 yıldır. Peki haksız fiilin işlendiği zamanı nasıl belirleyeceğiz? Bu konuda Yargıtay, depremin gerçekleştiği tarihi esas alarak haksız fiil zamanaşımının başlayacağına karar vermiştir.
c- Deprem sonucu yıkılan binada kiracı olarak oturan kişilerde meydana gelen zararlardan ise Türk Borçlar Kanunu madde 69 uyarınca “yapı malikinin sorumluluğu” kapsamında binanın asıl maliki sorumlu tutulacaktır. Bu durumda bir binayı satın alan ve malik sıfatında olan kimse o binadan doğan zararlardan ve o binada oturan kiracıların zararından kusursuz olarak sorumludur. Örneğin deprem nedeniyle asıl malike ait bir konutta oturan bir kiracı öldüğünde ortaya çıkan zararlardan da asıl malik sorumlu olacaktır. d- Son olarak, bilindiği üzereİmar Yasası Belediyeye birçok görev vermiştir. Örneğin, imar planı ve imar durumunu hazırlama, yapılaşmanın imar mevzuatına uygun gerçekleşmesini sağlama, projeleri denetleme ve onaylama, yapının yapılmasına izin verme, yapım sürecini kontrol etme, imar durumuna, onanmış projeye ve imar mevzuatına aykırı yapıları saptama, durdurma ve yıkma, yasal yapılar bittiğinde ise o yapıların kullanımına izin vermeyi vb. sayabiliriz. Ancak Belediyenin imar mevzuatından kaynaklanan görevlerini hiç veya gereği gibi yerine getirmediğine ilişkin örnekler de günümüzde mevcuttur. Deprem sonrası yıkılan binanın aslında imar mevzuatına uygun olarak inşa edilen bir bina olmadığının tespit edilmesi halinde ise o yerin belediyesine Hizmet kusuru davası açılarak zararın tazmini istenebilmektedir. AVUKAT EZGİ ENGİN
https://ezgiengin.av.tr/
Daire, kat, iş bürosu, mahzen, mağaza ve depo gibi bir ana gayrimenkul yapısının birbirinden bağımsız tüm bölümlerinde kat mülkiyeti hakkına sahip olan kişilerin, deprem nedeniyle gayrimenkullerin (binanın tamamı) yıkılması sonucunda kişilerin sahip oldukları kat mülkiyeti de yıkılmayla birlikte sona ermektedir.
Ancak binada yer alan bağımsız bölümlerden biri tamamen harap olur ve o bölümün sahibi iki yıl içinde kendi bölümünü tekrar yaptırmaz ise, diğer kat malikleri iki yılın bitiminden başlayarak 1 yıl içinde o bölüme ait arsa payının değeri karşılığında ve kendi arsa payları oranında bu bölümün kendilerine devredilmesini talep edebilirler.
Eğer binada yer alan bağımsız bölümlerin 1’den fazlası harap olmuş ve bunlardan birinin tekrardan yapılması diğerinin yapılmasına bağlı ise, daireleri harap olan kat malikleri, yeniden yaptırıp yaptırmayacaklarını harap olma tarihinden itibaren 6 ay içinde diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmek zorundadırlar.
Deprem öncesinde oturduğunuz binanın riski olduğunu bilmenize rağmen riskli yapı başvurusu yaparak bulunduğunuz ilin Çevre ve Şehircilik il müdürlüğünden riskli yapı kararı almamışsanız ve binanız deprem sonrasında yıkılmış ise, binanız yine de 6306 sayılı afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında kanuna tabi olacaktır.
SORU: Deprem Sonrası Yıkılan Binalarda Hukuki Sorumluluk Kimin Üzerinde Olacaktır?
Hukuki sorumluluk altında olan kişileri 4 ayrı başlık altında açıklamak mümkündür.
a- Gayrimenkul sahibi malik (iş sahibi) ile müteahhit (yüklenici) arasında akdedilen eser sözleşmesi sonucu binanın yapımında eğer müteahhit kusur işlemiş ise meydana gelen zararlardan müteahhit sorumlu olacaktır. Zararın tazmini için, depremin gerçekleştiği tarihten sonra 5 yıl içinde dava açılabilir. Ancak eğer müteahhitin ağır kusurlu olduğu tespit edilirse bu durumda zamanaşımı süresi 20 yıldır. Ağır kusurlu olma halleri içerisine müteahhitin taraflar arasında belirlediği kalitedeki malzemeyi kullanmak yerine daha az kalitede olan malzemeyi bina yapımında kullanması durumunu örnek olarak verebiliriz. Malikin vefat etmesi durumunda mirasçılarının da bu davayı açma hakları bulunmaktadır. b- Gayrimenkul sahibi malike ait bina mirasçılar haricinde başka bir kişiye satılmış veya devredilmişse, yeni malik gayrimenkul taşınmazı maliki olduğu süreçte söz konusu bina deprem sonrası yıkılmış ise bu durumda zararın tazmini haksız fiil kapsamında yapılacaktır. Bu halde zamanaşımı haksız fiilin işlendiği tarihten itibaren 10 yıl, fail ve/veya fiilin öğrenilmesinden itibaren 2 yıldır. Peki haksız fiilin işlendiği zamanı nasıl belirleyeceğiz? Bu konuda Yargıtay, depremin gerçekleştiği tarihi esas alarak haksız fiil zamanaşımının başlayacağına karar vermiştir.
c- Deprem sonucu yıkılan binada kiracı olarak oturan kişilerde meydana gelen zararlardan ise Türk Borçlar Kanunu madde 69 uyarınca “yapı malikinin sorumluluğu” kapsamında binanın asıl maliki sorumlu tutulacaktır. Bu durumda bir binayı satın alan ve malik sıfatında olan kimse o binadan doğan zararlardan ve o binada oturan kiracıların zararından kusursuz olarak sorumludur. Örneğin deprem nedeniyle asıl malike ait bir konutta oturan bir kiracı öldüğünde ortaya çıkan zararlardan da asıl malik sorumlu olacaktır. d- Son olarak, bilindiği üzereİmar Yasası Belediyeye birçok görev vermiştir. Örneğin, imar planı ve imar durumunu hazırlama, yapılaşmanın imar mevzuatına uygun gerçekleşmesini sağlama, projeleri denetleme ve onaylama, yapının yapılmasına izin verme, yapım sürecini kontrol etme, imar durumuna, onanmış projeye ve imar mevzuatına aykırı yapıları saptama, durdurma ve yıkma, yasal yapılar bittiğinde ise o yapıların kullanımına izin vermeyi vb. sayabiliriz. Ancak Belediyenin imar mevzuatından kaynaklanan görevlerini hiç veya gereği gibi yerine getirmediğine ilişkin örnekler de günümüzde mevcuttur. Deprem sonrası yıkılan binanın aslında imar mevzuatına uygun olarak inşa edilen bir bina olmadığının tespit edilmesi halinde ise o yerin belediyesine Hizmet kusuru davası açılarak zararın tazmini istenebilmektedir. AVUKAT EZGİ ENGİN
https://ezgiengin.av.tr/
