Devren kiralık&satılık

20 yıla yakın süredir gayrimenkul sektöründeyim ve bir türlü sevemediğim portföy türlerinden biridir şu “Devren Kiralık&Satılık”lar. Çok çetrefilli olmasını geçtim bir gayrimenkul profesyoneli için ciddi ömür törpüsüdür. Birçok bilgi bilinçli olarak eksik verilir, çarpıtılır ve hatta yalan söylenir, kontrol edilemeyen bir takım dinamikler vardır ve genelde dikkate alınmadığından son dakika sürprizleri olarak karşımıza çıktığından baş ağrıtırlar.

Mesela “Neden devrediyorsunuz?” sorusuna devreden tarafından verilen cevapların en akla yatmayanı; “İş Yoğunluğundan” cevabıdır. Sanırsınız adam holding sahibi ve 10-15 farklı kolda iş yaptığından buraya zaman ayırmak istemiyordur. Ama devredilen yere bakıyorsunuz; tostçu veya kırtasiye veya tekstil üzerine çalışan bir işletme. Devredene bakıyorsunuz sahip olduğu tek işletme burası. O zaman aklına geliyor insanın “Nasıl bir iş yoğunluğu olabilir ki?”, tabi işin aslı çoğu zaman o işletmenin iş yapmıyor oluşudur. Yoksa çok güzel iş yapan bir yer neden devir edilsin eğer devreden gerçekten hayatını farklı bir kulvara taşımayacaksa?

Diğer hoşuma giden cevap; “Sağlık sorunları sebebiyle devir ediyorum”dur. Türkçesi “denedik olmadı, bu iş yeri psikolojimi bozdu o yüzden devir ediyorum”dur. İş yerini devir edenlere bakın çoğu genelde bu iki sebebi ortaya koyar; “iş yoğunluğu” ve “sağlık sorunları”.

Tabi devir sebebinin çarpıtılmış olması problemlerden biridir. Hemen ardından devir rakamı gelir. Öyle rakamlar telaffuz edilir ki toplarsınız, çıkartırsınız bir türlü o rakamları kazanma ihtimali olmadığını görürsünüz ancak bir türlü ikna edemezsiniz devir edeni. Çünkü onun kafasında şöyle bir matematik hesabı vardır; dükkanda hepsi yarın satılsa 250.000 TL’lik ürün vardır. Malzemeler sıfır alınsa 150.000 TL’lik malzeme vardır. E biraz da kar etmelidir devir eden kişi o zaman 500.000 TL istemek en doğal hakkıdır. Gerçek hesap ise şöyle olmalıdır; dükkandaki ürünleri o günkü piyasa bedeli üzerinden hesaplayamazsınız çünkü alım maliyeti faturalı 100.000 TL’dir ve bunu siz 250.000’e yarın satmış gibi devir alan kişiye çakamazsınız. Malzemeler hadi gerçekten 150.000 TL olsun ama siz birinci el fiyatı değil de biraz daha makul bir rakam isteyebilirsiniz; ölü fiyat olmasın elbette ama birinci el fiyatı da olmaz. Kar konusuna gelince; zaten zarar eden bir işletme var ortada ve tüm ürünleri yarın satmış gibi fiyat koyup üstüne de kafadan geçen rakamı ekleyip kayıtsız kuyutsuz 500.000 TL istemek işletmeyi devretmek değil olsa olsa birine çakmaktır.

Devren kiralık&satılık çalışılan yerlerde işletme halen faaliyete devam ettiğinden biz gayrimenkul profesyonelleri açısından da sıkıntı vardır. Direk işletme sahibini bulmaya çalışanlar mı dersiniz, çat kapı gidip bizi aradan çıkarmaya uğraşanlar mı dersiniz, verilen pazarlama yetkisinin hukuken geçerliliğinin olması için gerekli şartların sağlanıp sağlanmadığının bir avukat tarafından ele alınma zorunluluğu mu dersiniz. Aklıma gelmeyen ya da gelip de yazmadığım konular da işin cabası diyelim.

Ha unutmadan devir edilen yerlerin birde mal sahibi ayağı vardır. Çoğu devredilen yerin 3. Kişilere devredilemez maddesinin olduğu bir kira sözleşmesi mevcuttur. Bu anlamda mal sahibi sanki kesin kabul edecekmiş gibi düşünülen devren kiralık&satılık yerler her konuda anlaşıldıktan sonra mal sahibinden dönme riskine de sahiptir. Neticede gayrimenkulün sahibinin kendi onayı olmadan mülkünün başkalarına devir edilmesine onay vereceğini düşünmemek gerekir ki zaten mülk sahibinin kendi mülkü ile ilgili karar vermesi en doğal hakkıdır.

Velhasıl sonuca gelirsek ben bir türlü şu devir işine ısınamadım. Sektörde bu konuda uzmanlaşmış profesyoneller elbette var ancak onların devren girdiği yerlerde çok ince eleyip sık dokuduklarını biliyorum. Ve o arkadaşlarımın da gidip tostçu, kahvehane gibi işletmeleri anlamsız rakamlarla devretmek için uğraşmadıklarına eminim 

Bu Şehri ve Bu İşi Çok Seviyoruz…