Kiralık dönemi başlıyor

Geçen yıllara nazaran kiralık dönemi bu yıl kredi faiz oranlarının düşmesinden, üniversitelerin açılıp açılmayacağının belirsizliğinden ve yoğun alımlardan dolayı biraz ötelendi. Normal şartlarda Temmuz sonu gibi hafif hafif hareketlenmeye başlayan dönem Ağustos ayında hızlanıp Eylül ortasına kadar devam edip yavaşlamaya girerdi. Ancak bu yıl kiralıkların boşalmasının gecikmesi ile birlikte piyasada ciddi bir kiralık talebi birikti ve istenilen oranda kiralık daire piyasaya çıkmadı. Fakat şimdilerde ev alan yeni gayrimenkul sahiplerinin kendi evlerine geçmeye başlamasıyla beraber kiralık sayısında bir artış kendisini göstermeye başladı. Muhtemelen önümüzdeki 1-2 aylık süreçte kiralık piyasası ciddi bir hareketlenme yaşayacaktır.

Tabi burada dikkat edilmesi gereken mal sahiplerinin boşalan evlerini yeniden piyasaya koyarken takınacakları tavırla beraber beklentilerinin piyasa gerçekleri ile uyuşup uyuşmadığıdır. Piyasada kiralanan evin boşalıp yeniden kiralanması esnasında kiranın mutlaka artması gerektiği yönünde yanlış bir beklenti vardır. Bu beklenti bazı bölgelerde, nitelikli konutlarda, talebin yoğun olduğu mülklerde gerçekleşebilirken talebin az olduğu portföy tiplerinde, içi tadilat isteyen gayrimenkullerde ne yazık ki gerçekleşmez. Bu tarz konutlarda bir takım iyileştirmeler sonucunda kira yukarı çekilebilir veya var olan kira korunabilir. Aksi durumda kira rakamının geriye çekilerek piyasaya çıkılması gerekir ki gayrimenkul aylarca boş kalmasın ve gelir kaybı olmasın. 100-200 TL daha fazla gelir peşinde koşarken mülk sahibi düşündüğünün çok ötesinde bir kayıpla karşı karşıya kalan gayrimenkul sayısı öyle azımsanacak bir boyutta değildir.

Bu dönemde özellikle işi bilen ve konusuna hâkim bir gayrimenkul profesyoneli ile çalışmak mülk sahiplerinin piyasa şartlarında, daha hızlı ama daha önemlisi problemsiz kiracı adayları ile kiralama yapma olasılığını arttırır. Her ne kadar bazı mülk sahiplerinin “Sahibinden” ilan çıktığında daha iyi kiracı bulunduğu gibi orantısal bazda yanlış bir inanışları olsa da aslında durum böyle değildir. Çünkü her zaman ifade ettiğimiz gibi bir kiracı adayı eğer gayrimenkul danışmanına vereceği ücret sebebiyle sıkışıklık yaşıyorsa veya yaşayacağını ifade ediyorsa ilerleyen süreçte mülk sahibi için çok daha fazla risk barındırmaktadır. Şöyle ki; bir sefere mahsus verilecek olan kiralama hizmet bedeli eğer kiracı adayının bütçesini düşünüldüğü gibi sarsıyorsa olası bir sıkıntıda bundan ilk etkilenecek kişi ne yazık ki mülk sahibi ve dolayısıyla mülkünden aldığı kira bedeli olacaktır. Çünkü ödemelerin gecikmeye başlaması zaman içerisinde ödenmemiş kiraların birikmesine ve doğal olarak sonucunda da mal sahibi-kiracı ilişkilerinin içinden çıkılmaz, stresli bir süreç haline dönmesini sağlamaktadır. Ve işte bu noktada tek bir gayrimenkul profesyoneli ile çalışarak bu riski minimuma indirmek mümkün olmaktadır. Tek bir gayrimenkul profesyoneli diyorum çünkü aynı mülke 10-15 kişi birden müşteri getiriyorsa olay düzgün bir kiracıya mülkü kiralamaktan ziyade en hızlı şekilde ve ilk gelen kişiye kiralamaya döner ve bu da sonucunda mülk sahibinin problem yaşama ihtimalini arttırır.

Bununla birlikte bir risk daha vardır ki o da mülk sahibinin kendisinin yaptığı kiralamalarda olası kiracı adayının en “şeker” yüzü ile karşılaşıyor olduğu gerçeğidir. Oysa gayrimenkul danışmanı üzerinden yapılan kiralamalarda gayrimenkul danışmanı kendisinden hizmet isteyen kiracı adayının kendisine yaklaşımını, pazarlık süreçlerindeki tutumunu, kişisel ve yalın iletişimini çok rahat test edebilmekte bunun neticesinde ise ileride problem çıkarma ihtimali yüksek adayları eleyerek mülk sahibini korumaktadır. Aslına bakarsak bu bile basit bir kiralama işleminin ileride çok büyük bir probleme gebe olduğu gerçeğini unutmadan gayrimenkul danışmanı kullanmanın önemini ortaya koyar. Zira kiralamalarda sıklıkla yaşanan problemlerin çoğunlukla mal sahibinin kendi başına yaptığı kiralamalarda veya 10-15 emlakçıya haber verip kiralama yaptığı yerlerde ortaya çıkması gibi sektörel bir gerçek vardır.

Elbette burada herkesin bir gayrimenkul profesyoneli ile çalışmasını beklemiyoruz ancak hep söylediğim gibi iyi bir gayrimenkul danışmanı sizlere düşündüğünüzden çok daha büyük faydalar sunabilir, olası problem risklerini minimuma indirir ve rahat bir süreç ile sonuca ulaşmanızı sağlar.

Bu Şehri ve Bu İşi Çok Seviyoruz…