SORU 1: Kira Sözleşmesi Nedir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesine göre, “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanımıyla birlikte ondan yararlanmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir”.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine öncelikle TBK md. 339 ve devamı hükümleri uygulanır. Burada bir hüküm bulunmaması halinde ise genel hükümlere gidilir. SORU 2: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri Nasıl Sona Erer? Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine özgü sona erme sebeplerini iki başlık altında ele alabiliriz. İlki, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi (TBK md. 347 vd.); ikincisi ise, dava yoluyla sona ermesidir.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi TBK md. 347’de düzenlenmiştir. Bu maddenin birinci fıkrası, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesine ilişkindir. Bu hükme göre, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak kiracı, sözleşmeyi sona erdirebilir; kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Yani belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini bildirim yoluyla sona erdirme hakkı, kural olarak yalnızca kiracıya aittir. Kiracının bildirimde bulunmaması halinde ise sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır. SORU 3: Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Sürenin Sonunda Kendiliğinden Sona Erer Mi? 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmelerine uygulanan genel hükümlerinden belirli süreli kira sözleşmelerinin sürenin bitmesi sebebiyle sona ermesine ilişkin 327. maddesi konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulama alanı bulmamaktadır. Yani adi kira hükümlerinin aksine konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmesi sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermemektedir. Burada, belirli süreli kira sözleşmesini sona erdirme olanağı da kural olarak kiracıya verilmiş 19, kiraya verene ise ancak on yıllık uzama süresinin sonu için bu imkân tanınmıştır.
Sonuç olarak sürenin geçmesi ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermemektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin fesih bildirimi ile sona ermesine ilişkin TBK 328 vd. maddeler ise sınırlı bir uygulama alanına sahiptir ve söz konusu sınırlı uygulama, kiracı lehine bir sonuca yol açmaktadır.[ SORU 4: Kira Sözleşmeleri Bildirim ile Nasıl Feshedilir?
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini bildirim yoluyla sona erdirme hakkının kural olarak yalnızca kiracıya ait olduğu yukarıda ifade etmiştik. Ancak bazı şartların gerçekleşmesi halinde, bu hak kiraya verene de tanınmıştır. TBK md. 347 f.1 c.3’e göre, “Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir”.
Ayrıca TBK’nın 328. ve 329. maddelerindeki düzenlemelere göre, “taraflardan her biri bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilirler”. Yukarıda da belirttiğimiz üzere taraflar, kiracı tarafından yapılacak fesih bildiriminin 3 aydan daha uzun bir süre önce yapılmasını kararlaştıramazlar. Sürelere ilişkin bir örnek vermek gerekirse, başlangıcı 1.5.2006 tarihi olan belirsiz süreli kira sözleşmesini, kiraya veren ancak 1.5.2016 tarihinden sonra, altı aylık dönem sonu olan 31.10.2016 tarihinde kira sözleşmesini sona erdirmek için en geç 31.07.2016 tarihine kadar yazılı fesih bildiriminde bulunmalıdır. Söz konusu bildirimin bu tarihe kadar kiracının hakimiyeti alanına ulaşması gerekmektedir. Aksi halde, yukarıda belirttiğimiz üzere, fesih bildirimi bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacaktır.
TBK md. 348 hükmü uyarınca, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır”. Avukat Ezgi ENGİN
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine öncelikle TBK md. 339 ve devamı hükümleri uygulanır. Burada bir hüküm bulunmaması halinde ise genel hükümlere gidilir. SORU 2: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri Nasıl Sona Erer? Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine özgü sona erme sebeplerini iki başlık altında ele alabiliriz. İlki, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi (TBK md. 347 vd.); ikincisi ise, dava yoluyla sona ermesidir.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi TBK md. 347’de düzenlenmiştir. Bu maddenin birinci fıkrası, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesine ilişkindir. Bu hükme göre, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak kiracı, sözleşmeyi sona erdirebilir; kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Yani belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini bildirim yoluyla sona erdirme hakkı, kural olarak yalnızca kiracıya aittir. Kiracının bildirimde bulunmaması halinde ise sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır. SORU 3: Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Sürenin Sonunda Kendiliğinden Sona Erer Mi? 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmelerine uygulanan genel hükümlerinden belirli süreli kira sözleşmelerinin sürenin bitmesi sebebiyle sona ermesine ilişkin 327. maddesi konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulama alanı bulmamaktadır. Yani adi kira hükümlerinin aksine konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmesi sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermemektedir. Burada, belirli süreli kira sözleşmesini sona erdirme olanağı da kural olarak kiracıya verilmiş 19, kiraya verene ise ancak on yıllık uzama süresinin sonu için bu imkân tanınmıştır.
Sonuç olarak sürenin geçmesi ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermemektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin fesih bildirimi ile sona ermesine ilişkin TBK 328 vd. maddeler ise sınırlı bir uygulama alanına sahiptir ve söz konusu sınırlı uygulama, kiracı lehine bir sonuca yol açmaktadır.[ SORU 4: Kira Sözleşmeleri Bildirim ile Nasıl Feshedilir?
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini bildirim yoluyla sona erdirme hakkının kural olarak yalnızca kiracıya ait olduğu yukarıda ifade etmiştik. Ancak bazı şartların gerçekleşmesi halinde, bu hak kiraya verene de tanınmıştır. TBK md. 347 f.1 c.3’e göre, “Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir”.
Ayrıca TBK’nın 328. ve 329. maddelerindeki düzenlemelere göre, “taraflardan her biri bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilirler”. Yukarıda da belirttiğimiz üzere taraflar, kiracı tarafından yapılacak fesih bildiriminin 3 aydan daha uzun bir süre önce yapılmasını kararlaştıramazlar. Sürelere ilişkin bir örnek vermek gerekirse, başlangıcı 1.5.2006 tarihi olan belirsiz süreli kira sözleşmesini, kiraya veren ancak 1.5.2016 tarihinden sonra, altı aylık dönem sonu olan 31.10.2016 tarihinde kira sözleşmesini sona erdirmek için en geç 31.07.2016 tarihine kadar yazılı fesih bildiriminde bulunmalıdır. Söz konusu bildirimin bu tarihe kadar kiracının hakimiyeti alanına ulaşması gerekmektedir. Aksi halde, yukarıda belirttiğimiz üzere, fesih bildirimi bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacaktır.
TBK md. 348 hükmü uyarınca, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır”. Avukat Ezgi ENGİN
