Stopajı düşük göstermek

İş yeri kiralamalarında sıklıkla karşı karşıya kaldığımız bir taleptir stopajın düşük ödenmesi için kira kontratının az bir bedel ile yazıya dökülmesi ve üstünün elden ödenmesi talebi. Piyasaya baktığımızda ise birçok ticari işletmenin kirasının düşük gösterildiği gibi bir gerçek mevcuttur. Bununla beraber bizim gayrimenkul sahiplerine kesinlikle önermediğimiz ve yapmadığımız kiralama şeklidir. Çünkü kiranın düşük gösterilmesi olası bir ihtilafta gayrimenkul sahibi açısından ciddi sonuçlar doğurabilecek bir kapıyı aralar. Oysa çoğu gayrimenkul bu sürecin nerelere varabileceğini düşünmediğinden kendince bir iyilik, kiracıyı destekleyecek bir jest veya daha az vergi ödemek adına yaptığı bir eylemdir kira kontratını daha düşük rakam üzerinden yapmak.

İşler nahoş bir noktaya varmadığı sürece elbette bunun ortaya çıkma riski yoktur. Alan razı satan razı durumu diyebiliriz bu duruma. Ancak zaten problem işler sarpa sardığında ortaya çıkar ki bu durumda gayrimenkul sahibinin eli her açıdan zayıf kalır. Çünkü nereden tutarsa tutsun her türlü zarara uğrayacaktır.

Örnekle anlatmak gerekirse; siz dükkanınızı 5.000 TL’ye kiraladınız ama kirayı jest olarak 1.000 TL gösterdiniz. 1.000 TL’yi bankadan ve 4.000 TL’yi de elden her ay nakit alıyorsunuz. 8 ay, 10 ay hatta 2 yıl her şey güzel gitti, tıkır tıkır paranızı elden almaya devam ettiniz ve bir vergi ödemediniz veya diğer gelirlerinizden sebep az bir vergi ödediniz. Kiracınız da çok iyi bir insan o da sizi bu sürede hiç üzmedi. Ama gün geldi kiracınızla bir konuda anlaşamadınız ve olay büyüdü. Diyelim ki kiranız 3. yıl sonunda 7.500 TL seviyesine geldi ancak kiracınız o rakama çıkmak istemiyor. Haliyle kiracınızı çıkarmak istediniz ve olaylar sarpa sarmaya başladı. Kiracınız ne kirayı arttırdı ne de kiralanandan çıktı. Bu noktadan sonra 3 yıl önce yaptığınız o jest en büyük engel olarak karşınıza çıkacaktır. Tahliye davası açsanız, kiranızı bankadan düzenli ödeyen bir kiracınız olduğu için tahliye imkanınız olmayacaktır. Ortam gerildiği için muhtemel kiracınız elden verdiği rakamı ödemeyi kesecektir ve siz kirayı 1.000 TL olarak gösterdiğinizden yasal artışlar ile birlikte yaklaşık 1.500 TL civarında kiradan fazla bir rakam alamamaya başlayacaksınızdır. Kira tespit davası açmak isteseniz hem maliyet, hem de bu kadar kısa sürede kira tespit davası talebinin reddi ile karşı karşıya kalma ihtimaliniz olacaktır. Üstüne bir de kiracı “ben yandım o da yansın diyerek” köprüleri yakıp sizi maliyeye şikayet etti. Şimdi işin içine birde maliye girdi ve geriye dönük vergi kayıpları da masaya düşmeye başladı. Ve üstüne üstlük burası sizin tek ticari mülkünüz değil, diğer 1-2 yerde de aynı jestlerde bulunmuştunuz kiracılarınıza. Maliye onları da incelemeye aldı mı üstüne üstlük. Hadi canım öyle şey mi olur, yıllardır bu şekilde kiralıyorsunuz ve hiç problem yaşamadınız, bu saatten sonra mı yaşayacaksınız? Ya yaşarsanız?

“Herkes öyle yapıyor, biz hep öyle yaptık bugüne kadar hiç problem olmadı, bize güvenebilirsiniz, isterseniz eski mal sahibimize bizi sorun, bizden size zarar gelmez, öyle bir şey olursa tüm zararınızı biz karşılarız” gibi kiracı adayınızdan duyacağınız, kulağa hoş gelen ve sizi rahatlatan söylemlerin işler kötüye gittiğinde hiçbir hükmü kalmayacağı gerçeğini lütfen unutmayın. “Söz uçar yazı kalır” ve kontratınızda yazan kiralama rakamı neyse hukuk onu dikkate alacaktır. Maliye ise kira kontratında yazanı değil olması gerekeni dikkate alacaktır. Yani dediğim gibi iki taraftan da sizin aleyhinizde gelişecek bir durumdur stopajı düşük göstermek. Bununla beraber elbette mülk sizin mülkünüz ve dilediğiniz şekilde kiralama yapmakta serbestsiniz. Risklerinizi bilin ve ona göre kararınızı verin ki sonrasında sıkıntı yaşamayın. Yukarıda da belirttiğim gibi biz önermiyoruz ve yapmıyoruz ama piyasada yapanlara müdahale etme gibi bir durumumuz olmadığından sadece şu an yaptığımız gibi bilgilendirebiliyoruz.

Eğer bu yazının üzerine hala böyle bir yola başvurmanın sıkıntı olmayacağına inanıyorsanız lütfen muhasebecinizden ve avukatınızdan bir iki kelam etmesini rica edin. Mali ve hukuki olarak bir de onlar anlatsınlar durumu ki aklınızda soru işareti kalmasın.

Bu Şehri ve Bu İşi Çok Seviyoruz…