TADİLAT NEDENİYLE KİRACI TAHLİYE EDİLEBİLİR Mİ?

TBK madde 350/I-2’de kiralanan taşınmazın tadilatı nedeniyle kiracının çıkarılması düzenlenmiştir. Buna göre; kiraya veren kira sözleşmesini kiralananın yeninden inşası ve imarı amacıyla kanunda belirtilen şartların gerçekleşmesi halinde gene kanunda yer alan usule göre sona erdirebilir.
SORU 1: Tadilat Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir?
Kiralanan taşınmazın esaslı bir şekilde onarılarak, genişletilerek veya değiştirilerek imarı ya da yeniden inşası amaçlanmalıdır ve kiralananın önemli tadilatında ya da yeniden inşası esnasında kiralanan taşınmazın kullanılması mümkün olmamalıdır Şöyle ki; esaslı olmayan şekilde onarma, genişletme ya da değiştirme amacıyla yapılacak olan tadilatlar sebebiyle kiracı olan kişi tahliye edilemez. Burada her bir somut olay için yapılacak olan tadilat işleminin elzem ve esaslı olması ayrıca değerlendirilmelidir. Kiralanan taşınmazın yapılacak olan önemli tadilatında ya da yeniden inşası esnasında kiralanan taşınmazın kullanılması mümkün olmamalıdır. Bu konuda dava sırasında hâkim tarafından söz konusu taşınmazın kullanılmaya elverişli olup olmaması ile ilgili bilirkişiye başvurulur.
Ev sahibi, tadilatın kiracıya sağlayacağı yararları açıklayarak ve neden tadilat yapılması gerektiğini belirterek kiracıya gerekçeyi bildirmelidir. Genellikle, tadilatın evin değerini artıracağı, güvenlik veya sağlık konularını ele alacağı veya yapısal iyileştirmeler sağlayacağı gibi geçerli bir neden olmalıdır.
SORU 2: Tadilat Nedeniyle Tahliye İhtarnamesi Çekmek Gerekir Mi? Dava Açma Süresi Nedir?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tadilat nedeniyle tahliye davası açılmalıdır. Ancak belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, fesih dönemine ve TBK’da fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek olan tarihten itibaren tadilat nedeniyle tahliye davası 1 ay içinde açılmalıdır. Kiracının tahliyesi için, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren her 6 aylık fesih döneminin sonunda en az 3 ay önceden tahliyesi istenen kiracıya fesih bildiriminde bulunmak zorundadır. Kiracı, kiraya verenin fesih bildirimine rağmen kiralanan taşınmazdan çıkmamışsa o halde artık kiraya veren fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde kiracıya tahliye davası açabilecektir.
SORU 3: Taşınmazın Eski Hali ile Yeniden Kiraya Verilebilir Mi?
TBK madde 355/2 gereği yeniden inşa ve imar nedeniyle kiracının tahliyesi gerçekleştirildikten sonra taşınmaz haklı bir sebep olmaksızın eski haliyle 3 yıl boyunca tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi halde kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.
SORU 4: Taşınmazın Yeni Hali ile Yeniden Kiraya Verilebilir Mi?
Yeniden inşa edilen veya imarı gerçekleştirilen taşınmazın yeni hali için eski kiracının yeni kira bedeli ile kiralamada öncelik hakkı mevcuttur. Bu halde kiraya veren taşınmazın yeni hali ve bu hal üzerinden belirlenen yeni kira bedeli ile öncelikle eski kiracısına teklif götürmek zorundadır. Buna göre; kiraya veren, eski kiracısına taşınmazın yeni halini ve yeni kira bedelini gösteren yazılı bildirimde bulunması gerekir. Eski kiracı, kiraya verenin yazılı bildiriminden sonra 1 ay içinde yenilenen taşınmazı kiralamak için sahip olduğu öncelik hakkını kullanmaması halinde kiraya veren artık taşınmazı bir başkasına kiralayabilir.
Av. Ezgi ENGİN