SORU 1: Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Borçlar Kanunumuz genel anlamda kiracıyı koruyan hükümlere sahip olmakla birlikte belli durumlarda ev sahibine de kiracının tahliye edilmesi imkânı tanımıştır. Taraflar arasında belirli süreli kira sözleşmesinin yapılması, kira süresi sonunda kiracının evden çıkması gerektiği anlamına gelmemekte, kiracı kira bedelini ödediği sürece kiraladığı yeri kullanmaya devam edebilmektedir. Bunun tek istisnası tahliye taahhütnamesi almaktır. Böylece sözleşme süresinin sonunda ya da belirlenen tarihte kiracının, konutu/işyerini tahliye taahhütnamesindeki şartlara uyarak çıkması gerekecektir. SORU 2: Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Koşulları Nedir?
a) Yazılı Şekilde Yapılmalıdır: Yani kiralanan taşınmazın belirlenen tarihte boşaltılacağı beyanı yazılı olarak verilmelidir.
b) Tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından bizzat ya da bu konuda özel olarak yetkilendirdiği temsilcisi tarafından verilebilir. Eğer bir aile konutu söz konusu ise, kiracının kendisinin tahliye taahhüdünde bulunması için, eşinin rızasını da alması gerekmektedir.
c) Taahhütnamede taşınmazın boşaltılacağı tarihin belirlenmiş olması gerekir: Yani belirli tarih gün – ay – yıl şeklinde yazılmış olan bir tarihtir. Muğlak ifadeler tahliye taahhütnamesini geçersiz kılar.
d) Tahliye taahhütnamesi verilirken kişinin iradesi serbest olmalı yani sakatlanmış olmamalıdır: Eğer bu taahhütname hata, hile yahut korkutma yolları ile alınmışsa Borçlar Kanunu irade sakatlıkları genel hükümleri uyarınca geçersiz kabul edilecektir. Kişi bu sözleşmeyi 1 yıllık süre içerisinde iptal etmek durumundadır. Aksi halde sözleşme geçerliliğini sürdürür.
e) Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin imzalanması sırasında ya da imzalanmadan önce verilmişse geçersiz olur: Kanuna göre tahliye taahhütnamesi kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonra alınabilir. Uygulamada bu süre 15 gün veya 1 ay olarak belirlenebilir. Ancak belirli bir süre içerisinde yapılma zorunluluğu yoktur. Kira sözleşmesinde belirlenen süre içerisinde tahliye taahhütnamesi alınabileceği gibi sözleşme süresinin uzatıldığı dönemlerde de alınabilir. SORU 3: Tahliye Taahhütnamesinde Cezai Şart Geçerli Olur mu?
Taraflar arasında bu sözleşmesinin akdedilmesinden sonra kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı tahliye etmek zorundadır. Taahhüdüne uymaması halinde sözleşmede öngörülen cezai şart geçerli kabul edilir. Yani taraflar eğer bir cezai şart koymuşlarsa kiracı tahliye etmemesi halinde bu cezai şartı ödemek durumunda kalır. SORU 4: Tahliye Taahhütnamesi İptal Edilebilir Mi?
Taahhütnamenin iptali için tarafların bu konuda iradesinin uyuşması ve anlaşma yapması gerekir. Ancak bu anlaşma yazılı olmak durumunda değildir. Sadece ispat kolaylığı bakımından yazılı olarak yapılmasında fayda vardır. Bu durumda tahliye taahhütnamesinden geçerli bir şekilde dönülmüş olur. Ayrıca irade sakatlığı ile verilen tahliye taahhütnameleri irade sakatlığı (hata, hile, korkutma) nedeniyle geçersizdir. Ancak iradesi sakatlanan kişi eğer bir yıllık süre içerisinde bu sözleşmeyi iptal ettiğini tek taraflı olarak beyan etmez ise sözleşme geçerli olarak devam eder. SORU 5: Kiracı Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Edebilir Mi?
Kiracı bu duruma yönelik itirazını her zaman ileri sürebilir. Kendisine karşı başlatılan hukuki prosedür içerisinde bu itirazını ileri sürebileceği gibi geçersizliğin tespiti için bir tespit davası da açabilir. SORU 6: Taşınmaz Sahibi Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracıyı Nasıl Çıkarabilir?
TBK m.352 düzenlemesi ile elinde geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunan kişi, iki şekilde işlem yapabilmektedir.
a) İlki, dava açmak suretiyle kiracıyı çıkarmadır. Bu davanın adı tahliye davasıdır. Kanunda belirtildiği üzere bu dava, tahliye taahhütnamesinde kiracının taşınmazı boşaltmak için beyan ettiği tarihten başlayarak mutlaka bir aylık süre içerisinde açılmalıdır.
b) İkincisi, icraya başvurmaktır. İcra dairesi kanalıyla tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracının tahliyesi sağlanır. Avukat Ezgi ENGİN
Borçlar Kanunumuz genel anlamda kiracıyı koruyan hükümlere sahip olmakla birlikte belli durumlarda ev sahibine de kiracının tahliye edilmesi imkânı tanımıştır. Taraflar arasında belirli süreli kira sözleşmesinin yapılması, kira süresi sonunda kiracının evden çıkması gerektiği anlamına gelmemekte, kiracı kira bedelini ödediği sürece kiraladığı yeri kullanmaya devam edebilmektedir. Bunun tek istisnası tahliye taahhütnamesi almaktır. Böylece sözleşme süresinin sonunda ya da belirlenen tarihte kiracının, konutu/işyerini tahliye taahhütnamesindeki şartlara uyarak çıkması gerekecektir. SORU 2: Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Koşulları Nedir?
a) Yazılı Şekilde Yapılmalıdır: Yani kiralanan taşınmazın belirlenen tarihte boşaltılacağı beyanı yazılı olarak verilmelidir.
b) Tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından bizzat ya da bu konuda özel olarak yetkilendirdiği temsilcisi tarafından verilebilir. Eğer bir aile konutu söz konusu ise, kiracının kendisinin tahliye taahhüdünde bulunması için, eşinin rızasını da alması gerekmektedir.
c) Taahhütnamede taşınmazın boşaltılacağı tarihin belirlenmiş olması gerekir: Yani belirli tarih gün – ay – yıl şeklinde yazılmış olan bir tarihtir. Muğlak ifadeler tahliye taahhütnamesini geçersiz kılar.
d) Tahliye taahhütnamesi verilirken kişinin iradesi serbest olmalı yani sakatlanmış olmamalıdır: Eğer bu taahhütname hata, hile yahut korkutma yolları ile alınmışsa Borçlar Kanunu irade sakatlıkları genel hükümleri uyarınca geçersiz kabul edilecektir. Kişi bu sözleşmeyi 1 yıllık süre içerisinde iptal etmek durumundadır. Aksi halde sözleşme geçerliliğini sürdürür.
e) Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin imzalanması sırasında ya da imzalanmadan önce verilmişse geçersiz olur: Kanuna göre tahliye taahhütnamesi kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonra alınabilir. Uygulamada bu süre 15 gün veya 1 ay olarak belirlenebilir. Ancak belirli bir süre içerisinde yapılma zorunluluğu yoktur. Kira sözleşmesinde belirlenen süre içerisinde tahliye taahhütnamesi alınabileceği gibi sözleşme süresinin uzatıldığı dönemlerde de alınabilir. SORU 3: Tahliye Taahhütnamesinde Cezai Şart Geçerli Olur mu?
Taraflar arasında bu sözleşmesinin akdedilmesinden sonra kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı tahliye etmek zorundadır. Taahhüdüne uymaması halinde sözleşmede öngörülen cezai şart geçerli kabul edilir. Yani taraflar eğer bir cezai şart koymuşlarsa kiracı tahliye etmemesi halinde bu cezai şartı ödemek durumunda kalır. SORU 4: Tahliye Taahhütnamesi İptal Edilebilir Mi?
Taahhütnamenin iptali için tarafların bu konuda iradesinin uyuşması ve anlaşma yapması gerekir. Ancak bu anlaşma yazılı olmak durumunda değildir. Sadece ispat kolaylığı bakımından yazılı olarak yapılmasında fayda vardır. Bu durumda tahliye taahhütnamesinden geçerli bir şekilde dönülmüş olur. Ayrıca irade sakatlığı ile verilen tahliye taahhütnameleri irade sakatlığı (hata, hile, korkutma) nedeniyle geçersizdir. Ancak iradesi sakatlanan kişi eğer bir yıllık süre içerisinde bu sözleşmeyi iptal ettiğini tek taraflı olarak beyan etmez ise sözleşme geçerli olarak devam eder. SORU 5: Kiracı Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Edebilir Mi?
Kiracı bu duruma yönelik itirazını her zaman ileri sürebilir. Kendisine karşı başlatılan hukuki prosedür içerisinde bu itirazını ileri sürebileceği gibi geçersizliğin tespiti için bir tespit davası da açabilir. SORU 6: Taşınmaz Sahibi Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracıyı Nasıl Çıkarabilir?
TBK m.352 düzenlemesi ile elinde geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunan kişi, iki şekilde işlem yapabilmektedir.
a) İlki, dava açmak suretiyle kiracıyı çıkarmadır. Bu davanın adı tahliye davasıdır. Kanunda belirtildiği üzere bu dava, tahliye taahhütnamesinde kiracının taşınmazı boşaltmak için beyan ettiği tarihten başlayarak mutlaka bir aylık süre içerisinde açılmalıdır.
b) İkincisi, icraya başvurmaktır. İcra dairesi kanalıyla tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracının tahliyesi sağlanır. Avukat Ezgi ENGİN
